北京看白癜风病的医院 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/前不久，中骏集团旗下方隅控股宣布，与知名投资集团KKR达成合作协议，就北京一处余户的大型租赁公寓社区进行收购。借此机会，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对话了方隅控股CEO、副董事长陈坚。
在加入中骏方隅前，陈坚曾任职于瑞士银行、汇丰银行、摩根大通和麦格理，拥有超过20年的国际投资银行从业经验。作为方隅的领头人，陈坚没有选择竞争激烈的白领公寓，而是切入同样存在租赁需求的中高端长租公寓。
天然的资金管理优势，与中高端租赁市场如何适配？
从投资方角度出发，如何兼顾多方利益达成共赢合作？
私募基金资金是怎么如何流动的？入点在哪？
陈坚从实操角度拆解，私募基金如何玩转长租公寓——
谁来投？
为什么看准长租？
赵然第一个问题，我想了解一下，私募基金如何寻找客户？找客户难不难？他们有哪些特征？
陈坚从我个人的经历来看，首先是熟悉中国的客观环境，有哪些*治风险，并且主观上也接受这些风险。
其次是了解产业。疫情对办公物业的影响不可预测，存在很大的不确定性。购物中心的投资一直都是难的，网购对实体购物中心的影响一直存在。线上对线下商业的冲击在全球仍呈上升的态势。酒店是供过于求，大部分是为了配合房地产业，本身经营很难。医疗地产投资庞大，难以形成规模化。所以，目前全球投资人的投资优先选择前三名是物流、IDC数据中心和长租公寓。这三种产业引入基金管理共同来做，这种商业模型在澳大利亚、美国等西方国家也是很普遍的。
最后是经常在中国做一些比较领先的事情。尤其是一些国际上的投资人，他们可能在美国或者澳大利亚等都有一套成熟的架构，觉得没有理由中国不是这样的，那他就愿意先做一步，愿意当这个领头羊。
那么我的角色就是，分辨谁愿意做这样的先锋。有很多投资人，我们可能已经认识十几年了，但是都没做过生意，一直保持联系。因为认识得足够久，所以对他们有一些概念，谁会是那个领头羊，谁是谨慎的观察者。一个最好的一个例子，就是我们跟基汇资本长租公寓成立的投资平台。
赵然为什么是在那个时点选择长租公寓？
陈坚几乎在其他国家长租这个行业都走得通，这不是一个中国行为，这是全球行为，他们在全球都有投资都赚了钱，所以就过来中国试一下，反正中国的基本面也有。
他们只要找一个管理者。做房地产投资是这样，你不能做坏人。做了一次以后整个圈子都记着你，以后就不给你生意做了。但是如果你有可靠经验、有口碑的话，这个背景就能给予投资人信心，跟他们去谈合作就会很有机会。
赵然就像这次方隅与KKR达成合作这样？
陈坚对，KKR和中骏是投资人，方隅是管理者的角色。
选哪儿做？
怎么做？
赵然国内长租市场目前是保障性和市场化双轨制，据我了解，方隅长租公寓的定位比较偏向中高端。这一定位是当前和今后一段时期的重点吗？
陈坚保障性租赁住房解决的是民生问题，但也要有一些升级的方案满足不同层级的需求。方隅的长租公寓目前覆盖的是25-35岁客群，经济水平相对较好。我们一般分三类，一类是中高层，拿出工资的1/3出来租房子；一类是因为工作流动需要短暂的住所；一类是自由职业者，类似网红博主这样新生代，收入还不错。这三类我们评估过，在北京、上海等城市有50万～万人。
这一类产品不像保障性租赁住房有很多补贴或者税务优惠，但我们提供好的产品质量，租金价格肯定稍高一些但不离谱，就是纯粹的市场化运营。
赵然好的产品，好在哪？
陈坚好在环境，好在配套，好在服务。因为不是刚需型，所以环境很重要，比如绿化率很高的，偶尔租客走出房间以外，能感觉很放松很舒服。再比如我们在上海虹桥的公寓，配套的健身房是非常讲究的，有氧无氧相关设备齐全，已经达到了对外运营的水准，还配有健康管家。如果住户想上健身课，可以通过APP请他们做私教，如果只是想咨询，任何有关健康方面的问题都可以随时提问。再比如上海杨思附近的一个项目，更加注重公寓共享空间的打造，会配备天空跑环和泳池。
赵然目前只在北京上海这样的大城市布局吗？
陈坚构成长租公寓的要件有三个——
城市够大；
流动人口够多；
楼价不便宜。
这样的城市我的投资人更愿意买单。目前，方隅主要发力的城市有八个，北上广深杭不用说了，还有就是南京、成都、武汉。北上肯定是优先级，近一两年比较会专注这8城。
城市够大一般*策会比较及时。另外像做重资产，城市不大人口不流动，租金就会比较低。但是资产运作是需要运营成本的，这是一个固定费用，租金低净利润率低这个帐就算不过来。再有楼价如果比较划算，那么就中国人来说还是希望有个自己的家，只要够得上够得着就去买房了，相对来说租赁市场就旺不起来。所以，目前方隅偏重这8座城市，做一线城市，肯定是有把握一点的。
怎么算账？
基金如何流动与退出？
赵然在实际开发层面，如何从私募基金的角度进行顶层布局？
陈坚把账算到开发之前，中骏也适当提供一些补贴给方隅。举个例子，比如说一个综合体，有住宅有自持，如果都是同价格的，自持这边收益率肯定就低了，如果做长租公寓，这个是用一个什么价格？然后再算要补贴多少，补贴完合不合商业逻辑。如果合逻辑，这个东西就成了。我们开发了专门的财务模型，在开发阶段，就把账算到这一层面。
赵然在税费和其他方面呢？
陈坚当然，各地税费都有不同，都是算进总账，在前期放进财务模型规划好，看最终回报能不能够达到，达不到可能长租这边的地价又要再低一点。总之就是拿地之前，账就算清楚了。
赵然关键中骏是已经接受这种思维方式的开发商了，这个在我看起来其实很难。
陈坚没错。
赵然还有一个问题，从私募基金的角度，将来如何退出或者资产如何流动起来，我有些困惑。
陈坚每一次投资大家都会问这个问题，但每一个资产都是一个新类别，这个问题没有答案，因为是新的嘛。有人买才能有人退出，但是没资产，人家想买也买不了对吧，所以新资产最麻烦的就是判断。现在市场上就没有一个已经成熟的长租公寓的资产组合。所以我一般的建议是，首先你要相信这个行业，中国长租公寓行业的基本面扎实，机构化趋势将更趋明显；其次参考其他行业，比如物流的收益状况；最后，通过资产运营管理，带给投资人更优厚的价值回报。
ICCRA年终重磅研究成果——《中国住房租赁市场蓝皮书·》正式发布，
