国庆让白癜风不白过 https://m-mip.39.net/czk/mipso_5863565.html备受瞩目的REITs产品又将增添新成员。
基金君获悉，年首单公募REITs产品——华夏中国交建REIT获批，同时披露了基金合同、招募说明书和询价公告，这意味着又有一款新产品即将面世。
从公告来看，中交REIT将于年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.元/份—10.元/份，募集总份额为10亿份，按此推算该REIT的规模可能突破百亿。
在这个“万亿”的公募REITs赛道上，伴随着政策利好频吹，各大机构都在发力，未来可能更多的产品出炉。
华夏中国交建REIT正式获批
将于3月29日开始询价
年首只公募REITs产品获准注册！
据证监会网站显示，华夏中国交建REIT正式获得注册批复。据悉，该基金合同期限为40年，准予基金募集份额总额为10亿份，托管人为农业银行。
与此同时，华夏中国交建REIT披露基金合同、招募说明书和询价公告。根据相关资料，中交REIT将于年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.元/份—10.元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
值得一提的是，公告还显示了发售重要时间安排：
从公告来看，中交REIT将采用向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价配售（网下发售）、向公众投资者公开发售（公众发售）相结合的方式进行发售。
网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。
资料显示，中国证监会准予中交REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75%。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占发售份额总数的比例为20%；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占发售份额总数的比例为55%。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。
公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。
中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
值得一提的是，中交REIT的底层基础资产为湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目。武深高速是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性强但通道相对狭窄，在D字形区域内，武深高速较京港澳高速在通行距离、通行时间、综合通行成本、通行体验上更具有比较优势，将带动该项目交通量和经营效益持续提升。
实质性推进REITs发行准备
项目或近百
不仅华夏中国交建高速公路审核通过，鹏华深圳能源清洁能源也已于前期正式上报至深交所，基金君了解到，后续还有不少产品正在路上，而这一数量或接近只。
鹏华基金基础设施基金投资部负责人周宁表示，未来公募REITs数量将进一步增加。去年底国家发展委印发通知，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，提出7个方面的要求；近期证监会也表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。相信在监管的推动下，公募REITs扩容速度有望加快。
“目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，将获得优先支持。”周宁表示，从政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。
“除了已经披露出来的项目，全国各地也有诸多公募REITs项目处于执行阶段，我公司也有一些在准备的项目。”建信基金相关人士也表示，其中，为了更好的契合建设银行三大战略之一的住房租赁战略，建信基金重点聚焦的其中一个领域即为保障性租赁住房。
上述人士表示，自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房万套（间），保障性租赁住房预计未来会成为重要的公募REITs底层资产类别之一。
不过，也有一家基金公司REITs人士表示，目前国内公募REITs还处于试点阶段，首批项目上市至今未满一年，包括监管层和业界都在梳理总结相关经验，尚未进入快速扩容阶段。
而谈及未来有潜力的REITs产品类别，不少人士认为，从潜在资产体量和政策鼓励方向两方面看，交通设施、租赁住房、新能源和产业园有较大的扩容潜力。
新华基金认为，目前公募REITs项目资质仍要求较严格，除聚焦重点区域、重点行业、优质项目外，对原始权益人的标准仍局限在强信用主体上，因此审批速度仍较慢，短期内扩容速度不会太快。已上市11只产品中，以高速公路和产业园作为底层资产的传统基建项目居多，但从年初至今监管发文来看，今年有可能向保障性租赁住房、光伏发电站等尚未有发行成功REITs产品的行业发力。
中金基金相关负责人士也表示，目前已经获批或正式上报的资产类型包括高速公路、垃圾发电、水务处理、仓储、产业园区、清洁能源等，可见公募REITs的扩容不仅是数量的扩大，也包括资产种类的进一步丰富。在房住不炒、东数西算和碳中和等发展方向指引下，清洁能源、保障性租赁住房、数据中心、铁路、新基建等均可能是重要扩容方向。
而博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，目前公募REITs政策频出，各地企业在当地政府的支持下也都积极筛选资产，报送各地发改委和国家发改委的项目也有一定数量，但是否能完成审批顺利上市，还需要看资产的成熟程度，每一类型的资产遇到的问题也不一样，进度也不一样。目前像产业园，高速公路类型的资产已经非常成熟，共性问题也较容易解决，但其他类别的资产，包括城际铁路，机场等还有待进一步论证。
REITs年报纷纷披露
经营情况符合预期
博时蛇口产园REITs率先披露年报，而后续产品也将陆续对外发布年年报。
王翘楚表示，目前首批REITs仅博时蛇口产园REIT披露了年报，据年报显示底层项目的运营基本情况良好，本期税息折旧及摊销前利润较《招募说明书》预测完成约%，可供分配金额较《招募说明书》预测的完成率约为%。后续分红安排也在保证项目正常运营资金需求的情况下进行。
“从已经披露相关数据的REITs产品来看，首批项目的运营情况基本符合发行时的预测和市场预期，并相继进行了分红，符合REITs产品的设计初衷。”据上述一家基金公司REITs人士表示。
而建信基金也表示，随着已发行产品陆续发布四季报及年报数据，可以看出基础设施公募REITs底层项目运营有序进行，经营情况较为稳定。根据首批公募REITs四季报与招募说明书中预测年可供分配金额对比，整体来看，公募REITs产品四季度运营表现均符合预期值。
此外，谈及年公募REITs的营业收入、利润及分红的预期时，王翘楚表示，在招租策略上，以单价保持稳定、优先保障提升、维持出租率为主要目标，预计至年底，结合地铁第12号线“工业六路站”通车、南海大道拓宽及景观改造等预期，预计未来3年有一定基础提升租金单价，并保持出租率稳定。年收入及可供分配预算按招募说明书年的预测进行编制，由于目前看来年初深圳疫情对项目运营将带来一些挑战，存在一定程度的不确定性。
建信基金也表示，首批已经发行的公募REITs产品质量较优，底层资产处于稳定良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力。后续通过基金管理人不断加强主动管理，从运营期成本管控、安全管理、资金管理、税务管理角度，全方位推动各项运营工作，在基金管理人、运营管理机构等各方推动下，相信会有稳定良好的预期和提升空间，但也仍需注意因疫情或其他因素对项目收益可能产生的不利影响。
据新华基金分析，从首批九家REITs四季报盈利水平来看，大部分资产已超额完成任务。未来随着原始权益人管理水平不断提高，营业收入及利润都有一定提升空间。根据REITs不低于90%可供分配金额的分红原则，分红水平也将有所提升。
不过，也有人士表示，受到疫情及宏观经济相对疲软、需求减弱的影响，REITs产品底层资产的营收也可能承受一定压力，同时受到原材料价格、能源价格和人工成本上涨等影响，REITs项目运营成本可能提升，可能导致REITs项目运营利润受到影响。另外，由于REITs项目底层资产的特性更偏向运营的长期稳定性，一般而言并不太可能出现短期内超预期的情形。
REITs二级市场持续受追捧
发布风险提示公告
在A股市场的震荡之下，REITs成为市场一道亮丽风景，受到不少投资者追捧。尤其是2、3月份REITs产品连续走强，一大批产品出现高溢价，目前REITs二级市场价格有所回落，但也有部分REITs产品发布风险提示公告。
如富国首创水务在3月23日就发布停牌及交易风险提示公告，3月22日该基金在二级市场的收盘价为6.元，当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%。该基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。
为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT将自3月23日开市起停牌一天，并于3月24日开市起复牌。
对此，周宁表示，自基础设施公募REITs产品上市以来，多只产品价格涨幅较大，市场过热情况引发监管
