REITs是一种资产证券化产品，以发行受益凭证的方式，公开汇集公众投资者的资金，投资于大规模的不动产物业。投资人可以将其持有的份额在公开二级市场进行交易和转让，它使不能动的不动产能够实现充分的流通和转让。
10月16日晚八点，新华财经与中国REITs论坛联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第九期正式上线。中联基金董事总经理李艳就“基础设施公募REITs的产品结构和运作机制”进行了精彩讲解。
本期主讲人李艳，作为国内首批REITs法律研究及业务实践的推动者，曾负责目前国内最大的不动产私募股权投资基金信保基金的设立，并参与了国内首单交易所REITs项目的创新设计和实操，在REITs项目设计、法律尽职调查等不动产金融领域拥有丰富实践经验。同时她还长期致力于REITs的理论研究，参与撰写了《中国REITs市场建设》《全球主要REITs市场法规汇编》等专著。
基础设施公募REITs解读
“REITs是一种资产证券化产品，以发行受益凭证的方式，公开汇集公众投资者的资金，投资于大规模的不动产物业。投资人可以将其持有的份额在公开二级市场进行交易和转让，它使不能动的不动产能够实现充分的流通和转让。”
在课程开篇，李艳先对境内公募REITs的发展进程进行了回顾。她通过对相关文件的梳理，详细分析了目前对国内基础设施公募REITs的一些关键性要求，包括对发行人的审核要求，对试点项目的筛选标准以及对试点项目的遴选和推荐的机制。李艳提到，本次基础设施公募REITs是由国家发展改革委、中国证监会联合牵头，采用的是“发改委推荐、证监会审批”的遴选机制。
李艳还介绍了试点项目的审核路径，分别是项目筹备、交易所审批、证监会审批和发行上市四个阶段。
REITs与其他融资产品对比分析
企业的融资方式可以概括为三种：相对传统的债务融资、股权融资以及REITs所属的资产融资。这三种融资方式有什么区别？李艳分析，相比较而言，债务融资会加重企业的负担，影响企业的资产负债率；股权融资成本相对较高，还会在一定程度上影响公司的治理结构；而REITs这种资产融资方式，则通过出售资产来获取权益类的资金，实现了资产的出表，能够改善企业整体的财务状况。
谈到REITs与其他融资产品的差异，李艳先从产品载体、交易平台、投资者数量、投资者构成、投资门槛、结构化分层和投资者的退出方式这七方面详细比较了公募REITs和类REITs的区别。
比如从投资门槛来说，公募REITs门槛非常低，可以使个人投资人以10万元甚至更少的资金量参与物业投资，而类REITs则需满足万元以上的门槛。
李艳提到，由以上对比可以看出：首先，目前国内的类REITs已发行产品固收属性非常明显；其次，公募REITs整体产品权益属性明显；第三，两种工具没有绝对优劣之分，具体适用性跟原始权益人自身的诉求紧密相关。
李艳补充说，虽然公募REITs渐近，但并不会替代类REITs，类REITs市场有独立的发展空间，依然会是专业机构投资人非常
