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30CM涨停多只上市首秀霸屏,这类 [复制链接]

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中国基金报记者方丽陆慧婧

尽管A股市场震荡不休,债券市场也未现大行情,作为一类与股票债券市场相关度较低的公募REITs近日频频上演30CM“涨停秀”。

10月13日,国泰君安临港创新产业园REIT上市,首日大涨30%,全天封住涨停板,这也是今年以来第五只首日上市涨停的公募REITs。拉长时间看,已上市的19只公募REITs上市以来平均涨幅接近30%,多数产品上市以来取得正收益,给投资者带来了稳健回报。

多位业内人士表示,公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性,能够提供长期稳定的现金流,是这类产品持续受市场热捧的原因。但他们也同时提醒,投资者布局时也需要注意背后风险,核心是考察“底层资产”。

又一只公募REITs上市大涨30%

公募REITs平稳起步一年多时间,市场热度依旧不减,投资者热情从一级市场继续蔓延到二级市场。

10月13日,公募REITs上市产品再迎扩容,国泰君安临港创新产业园REIT正式上市,开盘即现30%涨停,直至收盘仍未打开涨停板,收盘报5.元,全天成交金额达.09万元,占当日公募REITs市场全部成交金额28.48%。

事实上,国泰君安临港创新产业园REIT也是今年以来第五只上市首日涨停的公募REITs,今年8月31日,华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市,首日集体涨停。10月10日,华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

在华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来,公募REITs上市火爆背后体现的是市场对REITs类产品的热捧。

他认为,公募REITs产品受欢迎的原因有以下几方面:从公募REITs的特点看,公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性,预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金,低于股票型基金,能够提供长期稳定的现金流;从资产配置角度看,公募REITs与其他大类资产相关性低,是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下,公募REITs能满足投资者的配置需求;从市场供求角度看,我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段,已上市公募REITs产品均通过监管严格审核,资产质量优良,各类资金配置意愿较强。且目前已上市项目存量规模较小,且流通盘比例不高,产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚分析指出,目前已上市的19只公募REITs产品,尤其是产权类项目在上市当天以及今年以来的二级表现都非常亮眼,投资人们也在前几批的公募REITs发行过程中获得了不错的投资收益,因此新上市的REITs产品份额更加受到投资人的追捧。

她还表示,目前已发行的项目中,首日涨停的项目均为产权类项目,都有资质好、优中选优的特点,这也说明了从当前市场认可度来看,产权类项目和稀缺资产项目更受到投资人的青睐。

19只公募REITs上市以来平均涨超28%

年6月21日,首批9只公募REITs上市,如今,公募REITs市场已平稳运行一年多时间。截至10月13日,深沪两市上市的公募REITs共有20只,发行规模突破亿元,资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁能源、保障房等领域。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的回报,截止10月10日,已上市的19只公募REITs上市以来平均涨幅达到29.89%,其中,华安张江光大园REIT上市以来大涨52.19%,包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流在内4只REITs上市以来也涨超40%。

谈及公募REITs的市场表现,莫一帆表示,已上市公募REITs产品均通过了监管严格审核,资产质量优良。并且目前公募REITs一二级市场存在价差,即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场价格对应的分派率,因此上市后通常都有一定的上涨空间。此外,在利率下行、“资产荒”及权益市场波动较大的大背景下,公募REITs产品供不应求,资金涌入收益稳健的REITs市场,进一步推高了二级市场价格,也使得今年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

从年内表现上看,包括产业园、保障房在内产权类公募REITs好于特许经营权类公募REITs,除去今年新上市的产品,华安张江光大园、博时招商蛇口产业园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园等4只产权类公募REITs今年以来涨幅超过10%。

华安张江光大园REITs基金经理叶璟从几个方面分析了公募REITs,尤其是产权类公募REITs走强背后的原因。她称,一方面是近一年以来十年期国债收益率呈现下降趋势,使得现有REITs产品的现金分派率更具有优势,受到部分投资资金的偏好;另一方面是今年6月首批REITs解禁后市场上REITs流通份额提高,新进入的投资者的偏好和预期变化可能会对现有REITs有一定价值重估的影响。还有就是今年上半年发布了REITs扩募规则,产权类REITs因其基础资产的可交易性比较强,因此市场可能对产权类REITs的扩募预期更强一些,相应预期逐步反映在了二级市场价格中。

“今年以来,影响公募REITs二级表现有几个重要的时间节点,一是6月中旬首批项目战略配售解禁,本次解禁后,公募REITs市场流动性大幅释放,随着不同类型机构投资者持有份额的解禁,机构投资者结构也进一步多元化,机构投资人对于产权类项目的投资倾向性也随之体现;二是9月底5单公募REITs项目发布了扩募公告,其中4单是产权类项目,扩募一直被视为REITs价值提升的最有利方式,产权类项目很明显更具有扩募的可能性;三是今年产权类REITs新添加了保障性租赁住房的新品种,其稀缺性也是受到了投资人的

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